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东森平台:中国的房地产评估和银行金融风险防范研究

  时间:2019-02-12 13:59

在分析中国房地产金融风险评估的背景和现状的基础上,指出了我国房地产评估中预防金融风险的若干问题,重点关注评估理论和评估方法的发展。、评估师团队建设、评估行业主管部门和行业协会已建立了管理、银行抵押贷款估值,探讨这些问题的根本原因,并就这些问题提出一些意见,以达到调控房地产估价的目的行为和防止房地产金融风险。

关键词房地产评估;财务风险;商业银行

近年来,随着中国房地产业的快速发展及其成熟,房地产业已成为国民经济的新增长点,但与此同时,房地产业也是最容易引发金融风险的行业。因此,作为一个联系银行的金融风险,泡沫经济、与房地产市场相关的房地产抵押评估体系的稳健性非常严重。

中国房地产业对金融风险评估的现状分析

中国的房地产估价行业仍然是一个年轻的行业,各方面的制度并不完善。与西方发达国家相比,评价理论和评价方法仍然陈旧。

东森平台:中国的房地产评估和银行金融风险防范研究

为进一步防范房地产信贷风险,国务院、人民银行和中国银行业监督管理委员会等部门于2003年发布了一系列文件,如《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》规范房地产贷款市场。这些规定对抵押评估行为标准化、产生了深远的影响,以指导房地产估价师。

2、中国房地产评估,以防止金融风险

(1)评估抵押品的价值

人们普遍认为,偏差率超过20%的评估是为了评估显着差异,而这部分业务量实际上占审计业务总量的52%。银行发行的大部分贷款不能用抵押品的实际价值来承担。抵押品从发行时起就不值得,这将给银行贷款带来很大风险。

(2)未能准确把握抵押品隐含的风险

这方面主要是由于评估师或评估师对房地产抵押贷款缺乏了解。、对业务实施的评估不够详细。例如,在评估中,房地产评估房地产的能力被忽略,房地产产权存在造成的风险被忽略,其他限制抵押品价值的因素被忽略。抵押评估是确定强制销售不能偿还时可以达到的房地产数量,即确保抵押结算的安全性。(3)忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是基于借款人偿还第一笔还款的能力,第二笔还款来源是在房地产抵押得到补偿的情况下设定的。当第一还款来源出现问题时,借款人无法以正常经营活动产生的现金流量偿还贷款,银行可以通过处置抵押品获得补偿。从这个意义上讲,房地产抵押品本身在降低贷款风险和减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此,大多数银行和评估机构都认为借款人提供抵押品作为贷款主要依据的能力,而忽略了对借款人偿付能力的分析。事实上,无论采用何种贷款方式,借款人首次还款的来源都是最重要的。第二个还款来源只是一个补充作用。而且,在制度层面,抵押房地产的价值受到一系列因素的影响,难以确定,违约期越长,破产的可能性就越大;在业务层面,目前的评估方法和东森平台:评估员的主观因素往往导致抵押贷款估值的虚高。大量事实证明,当第一次还款来源出现问题时,银行第二次还款来源的恢复往往很困难,而且很难通过处置抵押来填补贷款空缺。银行的大量不良金融资产也源于此[1]。

(4)评估机构从事房地产抵押业务

在房地产抵押业务中,银行、评估机构和贷款客户都是不可或缺的,但三者之间的关系非常微妙,相互依赖、相互制约,并相互使用、相互不信任。

在三者之间的关系中,银行在贷款之前处于最有利的位置。房地产市场的繁荣为发行银行抵押贷款提供了选择。因此,银行需要评估机构审查和监督贷款客户,以确保其资金的安全。作为促进银行和客户结合的纽带,评估机构非常重要,但在实践中,评估机构往往处于非常尴尬的境地。一方面,他们试图满足客户提出的各种要求,因为客户是评估报告。另一方面,考虑到银行的利益,由于评估报告由银行审核,不合格的评估报告将被银行拒绝,这也可能导致银行阻止评估机构。

银行、评估中介和贷款客户游戏不是主流,但它是行业的秘密。原因主要是由于制度和制度因素,但这种情况使得评估中介失去了原有的正义。性和独立性的特征也增加了银行的系统性风险[2]。

(5)评估师的素质参差不齐

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在抵押评估交易中,评估师发布的抵押评估报告是银行向贷方提供贷款金额的基础。银行根据评估价值以一定的比率向贷方提供贷款,因此评估师或评估机构应该对贷款负有相当大的责任。但是,在实践中,评估师或评估机构的权利和义务并不相同。一旦贷款人违约并且银行恢复抵押品并依法拍卖,银行可能会遭受巨大的经济损失,因为评估价值和拍卖金额相距太远。但是,评估师或评估机构不承担相应的责任。评估机构通常不会被提起诉讼。(6)制度建设落后,行业规范缺乏约束力

虽然房地产估价行业随着房地产业的繁荣发展迅速,但仍处于发展的初级阶段。近年来,许多房地产评估机构与原政府房地产评估机构脱钩,政府部门仍然存在。无穷无尽的关系,也使他们能够通过政府关系垄断市场,而不是通过正常的市场竞争获得业务;有些机构不强,评估人员的素质需要提高;一些机构正在实践我们不遵守房地产评估的技术规范和职业道德,迎合委托方的无理要求,进行虚假评估,无视诚信规则,“高估”、“低估” ,损害评估的真实性,侵犯公众或某些人的利益。这样,如果在实现债权的情况下处置抵押房地产,银行将遭受经济损失。一般而言,房地产评估业务层面的问题很大程度上是由于评估体系的不完善和市场的不成熟。

三项、措施,以改善房地产评估和防止房地产金融风险

(1)评估理论和评估方法

1.学习国外评估理论和方法

由于中国评估理论和方法研究滞后,几乎所有的抵押贷款评估实践都采用所谓保守原则下的市场评估,未能使借款人的收入、贷款利率为、贷款利率为、贷款期限和其他抵押贷款。在评估过程的计算和分析中,基本因素被投资者对现金流量的贷款忽视,缺乏科学依据和主观性。

2.创新和改进现有的评估方法

在中国,抵押品评估与抵押品处置之间存在脱钩关系,因为一般规定的抵押贷款评估报告有效期为一年,而今年房地产市场可能发生了很大变化,如果此时针对抵押房地产处置,抵押品的现值与评估价值之间会有相当大的差异。

(二)评估师团队的建设

1.严格评估行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选择非常严格。评估师必须在单一级别通过严格的测试,测试的淘汰率非常高。第一个、的第一次通过率小于20%。三次通过率约为40%,完成整个测试至少需要五年时间。从1964年考试制度的实施到1995年的31年,只有5298名房地产估价师通过了所有考试并在日本国土局注册。自1995年中国实施考试制度以来,2002年有超过2万人通过考试[2]。

2.加强评估师对银行抵押业务的了解

评估员对银行抵押担保的责任决定了评估员除了评估理论和方法外,还必须对银行的抵押贷款业务有深刻的了解,一般包括偿还计划、的权利和义务以及相关程序和三个项目,如费用。 (3)评估工业和行业协会的主管部门1.行业主管部门最重要的责任是发展和完善房地产评估体系。

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大,专业评估师的抵押贷款评估数量也迅速增加。据统计,专业评估机构抵押评估业务量占日常业务量的60%以上,评估机构和评估师在抵押评估中承担着重大的社会责任。但是,许多评估机构的服务质量很差,并且发布了不负责任的评估报告。主要原因是缺乏评估体系[3]。因此,相关的房地产评估制度的制定和完善已成为行业主管部门评估的首要任务。

2.加强对行业协会统一建设的评估

虽然房地产估价师有自己的行业协会——房地产估价师,但对于整个房地产评估市场,它是由国土资源部和金融部门,建设部管理,相应的房地产估价师协会、土地估价师协会和注册会计师协会有多种管理和多头管理,这使得评估标准难以统一,使得中国的评估理论和评估方法难以符合国际标准。由于不同部门的评价标准和评价程序不统一,很容易造成同一主题评价结果的较大差异,使得房地产评价权威薄弱。因此,当前繁重的任务之一是加强行业协会的统一建设。

3.消除行业中的垄断行为,促进公平竞争,确保机构的独立性

在目前的房地产评估市场中,原政府机构建立了相当多的评估机构。这些评估机构在股份制改革完成后仍与原有单位保持良好关系。通过这个关系评估机构,获得相对容易。评估业务甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应迅速完善制度,消除行业垄断,促进公平竞争,促进行业主管部门有关部门与行业协会和评估机构之间的良性互动。此外,行业管理部门和行业管理协会的评估还可以通过建立区域统一的房地产市场信息数据库,为行业的健康发展提供有效的服务。

(4)银行抵押贷款估值管理

1.加强对抵押评估报告和相关评估机构的审查

中资银行尚未建立有效的抵押品评估审计制度,对评价结论的内涵和价值定义缺乏充分的理解和分析。因此,难以对不适当的评估报告做出正确的判断,并且有时根据评估值仅是简单的折扣。

2.合理选择评估机构,共享评估机构的质量保证资源

评估机构质量保证体系是一种组织模型,用于确保评估组织内的评估质量,以减少面临的风险。在房地产贷款过程中,银行必须了解并掌握评估机构质量保证体系的完整信息,并指定具有高质量的、和良好信誉、的评估机构,实现与评估行业的资源共享。为风险防范创造条件[4]。引用

[1]陈平。房地产评估可以有效防范金融风险[j]。中国房地产金融发展与管理,2006,(6)。

[2]李勇,张伟,陈灿平。房地产估价和房地产金融风险[j]。西南民族大学学报(人文社科版),2005,(3)。

[3]于伟,文华。房地产抵押贷款评估中的贷款风险风险[J]。中国房地产金融,2000,(7)。

[4]马少平。中国银行贷款分析避免房地产估价风险[J]。新疆财经学院,2006,(3)。



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