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中国房地产市场发展趋势研究

  时间:2019-02-25 14:51

关键词:房地产;负担得起的房子;住房公积金;发展趋势

中国房地产市场发展趋势研究

论文:房地产市场是中国经济发展的重要组成部分,为国内生产总值的增长做出了突出贡献。但是,由于国内外经济环境和房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现了新的问题。政府应采取积极措施,促进中国房地产市场的健康发展。对稳定房地产市场和房地产市场宏观调控的未来走势提出了自己的看法。

自2003年以来,房地产价格一路飙升。一时间,房地产过热已成为政府和公众关注的焦点。央行已出台一系列调控房地产的措施。房地产热是房地产周期的一个阶段。如果出现过热,将会有理性的回报。到2008年,全国房地产开发投资将从1月至6月的33.5%下降至1 - 11月的22.72%。

随着投资的下降,大中城市的许多房地产价格开始呈现下降趋势。在外部经济环境恶化的压力下,国内结构性政策调整和经济内部循环,房地产调整周期和制造业调整周期等因素的叠加,结构联动和刚性约束,导致一些新的房地产市场问题:

1.全国范围内出现了交易量萎缩的问题。经过几年房价上涨,从2008年下半年开始,全国房地产市场交易量普遍减少,有的甚至减少了40%以上。在泡沫时期,北京几乎取消了对房地产行业的所有限制,但交易量依然低迷。根据统计数据分析,一般房地产市场在大约6个月后萎缩,开发商将面临巨大的降价。大量房地产公司将在资本链价格急剧下跌的情况下崩溃,导致房地产“硬着陆”。

2.住宅销售区域的增长率低于——。自2008年以来,全国居民区的增长基本上是负面的。当2001 - 2002年的增长率相对较低时,中国销售区域的增长率达到20%以上。 2003年以后,住宅销售区域的增长率有了明显的增长,但很明显,自2008年以来住宅销售区域增长的数据非常罕见。从2001年开始,中国经济时期的住宅销售增长很困难。该比率也远高于目前的增长率。

住宅销售面积的快速下降可能反映了几个因素的影响。其中一个因素是房地产市场的监管政策,这可能反映了2006年房地产价格大幅上涨,特别是2007年。房价过高估计,房价过高估计房子不应低于30%。在个别地区、个别城市甚至可能接近50%。在此背景下,住宅价格的明显高估超过了大多数人的预期购买力,再加上市场调整后的市场前景,看到住宅销售此前无法预测的东森游戏平台下降。3,住宅销售面积增长率下降,是房地产企业的经营性现金流量。特别是,营业现金流量与销售额的比例发生了显着变化。自2008年以来,房地产企业的经营性现金流急剧恶化。与此同时,房地产融资条件也在恶化,银行对房地产企业的贷款申请,以及商业银行、民间借贷利息上升,股权融资成本也大幅上升。因此,房地产企业在今年经营现金流恶化的同时面临两个问题:一个问题是经营活动产生的现金流越来越少。此外,通过融资可以带来的现金流量也逐渐减少。

1.财政政策:货币政策目标转为——房地产信贷放松。央行于2008年10月22日宣布决定将商业个人住房贷款利率下限从2008年10月27日起扩大至基准贷款利率的0.7倍;最低首付比例调整为20%。

2.税收政策:减少税费,促进房地产市场交易。在政策效应方面,当房地产市场呈现上升趋势时,通过提高售价,更高的税收和费用更有可能转移到下一个房屋。在经济低迷时期,高税费往往会减少市场。积极的水平。这项新房产政策的一个关键点是减少房屋交易税,并支持居民购房。 10月22日,财政部和国家税务总局宣布,他们决定调整个人住房交易的税收政策。自2008年11月1日起,契税税率首次暂时降至1%,个人购买90平方米以下的普通住房;个人销售或购买房屋暂时免征印花税;增值税。

3.外商投资政策:“限制外国订单”是松散的。受国际金融危机和国内房地产持续疲软影响,2008年房地产外商投资大幅萎缩,“局限”松动。数据显示,2008年前10个月,新房地产项目投资下降了72%,外商投资房地产合同下降了22%。 12月17日,国务院三项措施明确规定“城市房地产税按照法定程序取消”。 12月31日,国务院总理温家宝签署了国务院令第546号,取消《城市房地产税暂行条例》。自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外国个人将享受与国内企业“不歧视”。缴纳房产税。

据国家统计局统计,2008年1 - 12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。其中,商品房销售面积下降20.3%;商品房销售额24771亿元,同比下降19.5%。其中,商品住宅销售下降20.1%。可以看出,简单的救援措施并未在房地产市场中发挥直接作用。从对中国经济增长潜力的分析来看,总体经济增长率应保持在8%至10%之间。经济运行的各个方面都很好地协调。一旦超过10%,经济运行可能会过热,例如价格快速上涨,一旦低于8%,经济就会陷入停滞的危险,随之而来的是一系列经济和社会问题。房地产市场降温造成的经济放缓可能超出人们的预期,尤其是次贷危机的蔓延。、的传播和深化,无论在实际消费还是预期消费水平上,其负面影响都不容小觑。为了尽量减少房地产市场降温对经济的影响,政府需要采取以下政策:1。增加经济适用房建设的规模。当然,经济适用房的实施,一方面,最直接的作用是解决中低收入人群的住房问题,还要压制过高的房地产价格,这对房地产起了很大的作用。开始住房消费。另一方面,这是对土地租赁制度和高度市场化机制的补充和协调措施。政府通过土地资源取得了可观的收益,利用社会促进了经济的繁荣和发展。保障性住房的实施改善了公民的生活条件,在一定程度上缩小了贫富差距,促进了社会稳定。

在这一点上,政府已经意识到,当国务院常务会议在2008年第四季度部署经济工作时,它提出增加经济适用住房建设的规模,减少住房交易税费,并支持居民购房。据统计,2008年,全国十大重点城市计划共建设152,417,700平方米的住房。其中,保障性住房面积为4,109,800平方米,占新建住房面积的26.7%。此外,该国大部分城市的经济适用住房比例占新建住房面积的10%以上。

中国房地产市场发展趋势研究

经济适用房在政府监管房地产市场中的作用一方面可以有效遏制私人垄断导致房地产市场的暴利行为;另一方面,当房地产市场因经济原因下滑时,也可以减少经济适用房。供应有助于恢复房地产市场。推广经济适用房,而不是片面拉动整个房地产,特别是商品房投资,以避免房地产业经济绑架,发展经济适用房,增加投资,而不是减少房地产业的就业和相关产业 - 相关行业。这种下降与传统建筑市场相关,经济适用房的建设可能成为建筑公司新的利润增长点。

2.住房公积金改革。住房公积金是单位及其员工支付的长期住房保证金。设立住房公积金是为了在买房时提供一些经济帮助。它最大的用途是当你想买房子时,你可以提取它作为首付,或者用它来抵押。然而,现实生活中很少有人通过这个渠道实现融资。根据中国青少年日报调查中心的一项调查,57.9%的受访者认为公积金无助于减轻购买中低收入人群的难度,只有4.3%认为这是非常有帮助的。截至2007年底,全国住房公积金制度累计余额9605亿元,住房贷款余额5074亿元,仅占累计征收余额的53%。扣除储备金后,基金降水率达到43%。原因是贷款申请过程复杂,贷款申请条件恶劣。一方面,最重要的是贷款还款压力太大。部分省市规定住房公积金贷款需要双重担保。除了使用借款人购买的房产外,借款人的房屋还必须支付住房公积金及其应全额支付给住房管理中心的部分。在贷款还清之前,这部分资金只能作为贷款质押,不允许用于提款。

此外,住房公积金以城市为单位运营,不在地区之间流动。结果,一些地区的公积金供不应求,而其他地区基本上处于闲置状态,降低了公积金使用的整体效率。如果公积金可以在全国范围内进行,并且可以有效扩大投资和利用渠道,则可以更好地利用公积金的经济和社会效益。

如果国家可以改革上述住房公积金的缺点,严格执行国家统一计划,实现住房公积金的真实意图,为买家打开大门,不仅可以增加交易量,房地产市场,但更重要的是,扩大内需,形成一个新的经济过程,以“推动交易量 - 扩大消费需求 - 促进经济增长”。

3.推进城市化进程。推进城市化进程,促进统一市场形成,形成农村建设,一直是中国发展的核心问题。改革开放以来,中国农村的非农化发展很快。但是,从经济发展水平和产业结构特征来看,中国的城市化水平远远落后。这不仅导致了第三产业的短期发展和产业的过度增长,也导致了今天的有效需求不足。

1978年,中国的城市化水平为17。9%,1997年综合住房制度改革(实施货币分配)为31。91%,2006年为31.9%。目前,世界城市化总体平均值为47%,发达国家为75%。和发展中国家的37%。更为严重的是,城市化滞后程度不仅随着经济的快速增长和经济结构的变化而缩小,而且明显扩大。中国的城市化率低于工业化的速度,特别是中小城镇的发展,这减少了城市基础设施和第三产业吸收农村劳动力的机会。国际大众化城市化率与工业化率(工业增加值与GDP)的比率为1.4至2.5,而2006年中国仅为0.54。低城市化率带来的突出问题是,该行业突然加入军队,缩小了第三产业的发展空间。从中长期来看,它也将限制行业本身的发展,最终减少工业和第三产业中农村人口的非农就业。机会。



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